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2011.9.26

打破房屋「只買不租」的神話

打破房屋「只買不租」的神話

文/張金鶚(政大地政系特聘教授)

打破房屋「只買不租」的神話

  近年來台灣房價高漲,成為民怨之首,不但無殼蝸牛買不起房子,就連一殼蝸牛也換不起房子。

  面對此種情境,我們真的要拼老命去買房子、換房子或只能將就住在老舊擁擠的房子裏?租屋真的不好嗎?尤其當前過高不合理的房價,有可能一直只漲不跌嗎?如果未來房價泡沫幻滅,房價下跌,為何不能目前先租以後再買?投資客或有錢人買房子與我們一般中產上班受薪階級買房子有何不同?上述一連串問題值得許多人重新想想!

房屋租買應依生命週期、市場狀況

  房子的租買選擇(Tenure Choice)議題在國內外學術界早有相當多的學術研究與文獻進行探討,不論從財務金融分析、經濟/價值分析、市場分析、行為文化分析、個人(家庭)偏好分析,乃至公共政策討論等均有豐富的成果,然而至今並沒有租買選擇孰優孰劣的定論,因此房子的租買選擇顯然應抱持開放的觀點,不必先入為主,房屋只買不租。

  每個人有不同條件,在不同生命週期階段,不同的市場情境,可以有不同的租買選擇。換言之,租買選擇這個人生重要的決策,必須經過個人(家庭)仔細的思考才作決定,方為上策!

  本書在當前瘋狂購屋的主流下,提出「上班族不買房,過富裕人生」的10個反思忠告,的確令人耳目一新,非常值得細讀省思!本書一開始提出一般人要買房子的八個理由,但作者均一一給予反駁,然後本書提出上班族買屋的五大風險:包括一、自己無法掌握未來的風險,二、買屋後才發現的隱形費用,三、喪失各種人生機會,四、失去增加收入的籌碼,五、失去投資的本錢。

  本書反過來提出不買房子可以更自由樂活人生的想法,然後說明租房子的各種好處,再利用多餘資金反過來可進行不動產投資,最後,本書強調買屋自住要考量生命週期。

比起日本,在台灣買房比租屋更不划算

  本書提醒人生一定有比買房子更想實現的夢想,一般人真的了解買房子所要默默付出的代價嗎?一但買了房子就像「行動不便的蝸牛」,一輩子做「房屋的奴隷」(屋奴)是自己甘願的選擇嗎?我始終認為沒有能力(本錢)絶對不要勉強買屋,不論自住消費或投資均不宜,如果未能量力而為,產生過度消費或過度投資房子,均會使自己陷入人生困境。

  由此觀之,我也一再提醒年輕不宜太早購屋,一方面是能力有限,另一方面是不論工作或家庭尚未安定,無殼一身輕,自由彈性是年輕人需要擁有的特質。如果純粹從房地產投資報酬與風險的角度而言,我過去長期研究台北市房地產投資,有賺有賠,短期更甚,不過經過6到8年以上,房地產投資報酬與風險才將驅於穩定。

  換言之,年輕人如果未能確保購屋後6到8年以上的安定,顯然不該買房子。 日本經歷了二十年「土地神話」的破滅與失落,房地產從過去戰後四、五十年全民相信房地產只漲不跌到如今的神話幻滅,不禁令人要問日本如此,台灣不論文化或經濟發展均追隨日本,難道台灣不會也重蹈日本覆轍嗎?日本對房子的信仰已有改變,我們難道不該也有所反省嗎?

  尤其不論從房價所得比或房價租金比來看,台灣房價相對比日本還貴,換言之,我們相對於日本,買房子比租房子更不划算,房子「只買不租」的神話真該好好想想!本書相當值得深陷房市困境的我們細細品味。