「屋奴人生」上映中 - 讀家書評 - 誠品站 Eslite Station

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2011.9.26

「屋奴人生」上映中

「屋奴人生」上映中

文/王伯達(暢銷書《民國100年大泡沫》作者)

  買屋好? 還是租屋好? 這是我在演講場合中常常會被問到的問題。

  石川康貴先生在這本書裡提出了許多的理由告訴我們,沒有必要為了買自己要住的房子而成為屋奴,這點其實與我一直以來的看法不謀而合。因為相較於買屋而言,目前不管是在日本或在台灣,租屋的成本確實是低了許多,而這中間的差異不僅僅存在有形的財務成本,更有著無形的機會成本。

現階段「租」比「買」更划算

  根據Global Property Guide的統計,2011年第二季台灣的房價租金比高達62年,這數據意味著,我們買下一棟房子約當於付出了62年的租金。台灣的房價租金比位居亞洲國家之冠,排名第二名的中國也不過是38年而已,這顯示台灣要不是房價太高,就是租金太低。

  我們假設一間20坪房屋的年租金為24萬元,那麼根據上述比率來看,購屋成本就約當於1,488萬元。今天有位甲先生以自備488萬頭期款,購屋貸款1,000萬元,買下這棟房子。以2011年7月,台灣五大行庫房貸利率約1.867%計算,每月繳交的房貸金額約49,961元,而另一位乙先生則採租屋方式,每月租金僅2萬元而已。

  若乙先生將兩者每月付出的現金差額3萬元及頭期款488萬元投入3%利率的美國公債。20年後甲先生還完貸款,擁有一棟折舊了20年的房子,乙先生則是擁有1,866萬的現金,隨時可以租更新的房子,過著優渥的退休生活。而根據主計處的統計,過去十年間台灣的租金指數下滑了約1.5%,乙先生在20年後可能可以用更低的價格租到更好的房子。無論怎麼看,現階段租屋比起買屋確實是划算許多。

「房子剝奪了年輕人的理想」

  有形的財務成本可以用簡單的數學來推算,然而我認為買屋所承擔的最大風險則是來自於無形的機會成本,正如作者在本書中所提到的,為了買下一棟屬於自己的房子,可能會讓我們失去更多的自我。

  根據內政部的統計,2011年第一季台北市的房貸負擔率高達56%,也就是說,台北市購屋族每個月的薪資有超過一半是繳給銀行,這是不折不扣的在為銀行與建商打工。當我們簽下了這樣一張購屋契約,我們就等於出賣了接下來20年的人生。老闆再怎麼苛刻,你也必須忍耐、客戶再怎麼難纏,你也必須忍耐、我們忍耐到了最後,即便連健康出了問題還要繼續忍耐,因為只要不工作就付不出貸款,屆時,這棟房子就再也不屬於我們的了。

  中國作家,同時也是年輕人的意見領袖韓寒曾說:「房子剝奪了年輕人的理想」,我認為同樣的問題其實也發生在台灣。

  為了買下一棟房子,我們付出了我們最人生中最精華的時間、我們捨棄了探索這個世界的可能、捨棄了用這筆錢來自我投資,或著投資於其他商品的機會,如果我們人生的目的只是為了買下一棟屬於自己的房子,那麼,我實在是為這樣的「屋奴人生」感到無比的惋惜。判斷進場時機,不如重新思考買房的意義。

  這本書用了許多的例證說明,除了價格以外,買屋所承擔的其他風險是遠超過我們的想像,我對這部分是深表認同的,但作者在最後一章提出以投資房屋收租作為投資方式,以台灣目前市場環境而言其實並不可行。

  首先,日本房地產價格在1990年泡沫過後已經出現大幅度的修正,房價很難再出現鉅幅下跌,而就作者在書中所述的租金收益率可以高達8%;反觀台灣的房價目前處於歷史高檔,租金收益率僅1.6%左右,甚至還低於五大行庫平均貸款利率1.867%,若照著作者的投資方法,不僅僅會產生負報酬,還會出現負的現金流。然而這是國家經濟狀況處於不同階段使然,而非作者思維上的問題,有朝一日,台灣房地產價格出現修正,租金收益率大幅增加時,也許作者的投資思維就可以應用在台灣。

  古今中外,從來沒有一個國家的房地產會無限制的上漲,台灣自然也不會是那唯一的例外。我們很難精確的預估房價的高點會落在什麼時間,但許多的數據告訴我們,現階段租房子絕對是比買房子來得更為有利。

  作者在本書中雖然沒有告訴我們如何去判斷房價的高低點,然而卻是用一連串的例證來告訴我們應該重新思考房子與人生新關係。而我認為,在台灣房價處於相對高檔的這個時候,與其判斷什麼時候是個好的進場時機,不如好好的讀一讀這本書,從最基本的問題「你為什麼想要買房子呢?」來思考起吧!